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    “两房” 从英雄到元凶|墨西哥当地时间

    2020/3/30 17:04:38 Exness开户 7 ℃

        ■ 兴衰记

      美国政府弃救昔日宠儿,曾经的投资保障之选沦落到退市田地。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的故事结局并不圆满。美国联邦住房金融局(FHFA)宣布,由于“两房”不满足股市最低交易价格的要求,故取消其在纽约证交所的上市。

      成立来自“伟大社会”设想

      房利美的全称是联邦全国按揭联会(Federal National Mortgage Association),房地美的全称是联邦家庭贷款按揭公司(Federal Home Loan Mortgag墨西哥当地时间e Corporation)。从名称即可看出,“两房”均拥有政府背景,并以为美国家庭、个人提供住房贷款为职责。

      自上世纪30年代“罗斯福新政”开始,为中、低收入和贫困者的家庭和个人提供低费用的公共或私人住房,就成为美国政府持续关注和解决的课题。上世纪60年代后,美国致力于建设“伟大社会”,要以政府的力量来帮助那些经济上的弱势人群得到更多利益。

      但是,银行系统有其固有的风险控制规章,它们天然地抵制将贷款贷给收入不高、保障不稳的购房者。为了保障这部分人的住房,房利美于1938年成立;1978年,房地美作为保障竞争墨西哥当地时间的实体成立。

      “两房”的职责,即在于给银行吃下“定心丸”:银行可放宽风险控制流程,将贷款贷给上述低收入者,这就是所谓“次级贷款”。“两房”再由银行手中买入这些贷款,并包装成各类证券,发售给各类投资者。这样,银行账面上的“风险贷款”通过“两房”,转移到全球证券投资者手中。由于“两房”发行的债券由美国政府担保,受到投资者欢迎,销路不愁。其流程即体现为:美国政府作保,全球投资者出钱,借给美国低收入者购买住房。

      过度投资催生危机

      由于“两房”还可从政府获得低息贷款,为了保证投资收益,他们还会购买自己发行的次贷衍生债券。当“房价一直上升”预期成立时,“两房”的债券因为包含房价因素,评级优异,可持续出售获得现金流以偿付到期债券。但是,当房价上升超出消费者偿付能力时,这个链条即逆转为:消费者违约不归还按揭贷款-银行收回房屋-大量二手房屋导致房价下跌-与房价相关联的债券贬值-投资和发行这类债券的机构亏损。

      因此,次贷危机的表象是大量投资机构破产,但其影响最严重处,是使美国70年来在低收入购房者身上累积的风险完全爆发出来。“两房”共发行五万多亿美元债券,其中一万多亿在全球投资者手中,其他三万亿由美国投资者掌握。

      欲救无力“两房”退市

      次贷危机爆发后,美国政府于2008年接管“两房”,以前财长保尔森为首的高官团队投入救援工作。在次贷危机根源清算中,奥巴马政府将矛头对准私人部门,诸多华尔街巨头或被惩罚,或倒闭,或合并。但“两房”这个经济肌体上最深的伤口,却源源不断地获得输血,迄今为止,已经有1600亿美元注入。业界预测,完全解决“两房”问题,可能需要一万亿美元的投入。

      在这种情况下,令其退市、重组后并最终私有化,已经成为看上去代价最小的选择。

      (责任编辑:克伟)

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